房地产楼面价与销售价（房地产楼面价和最后售价的关系）

正如大家知道的，四五线的房子普通人都买不起了，更别说一二线的。多数人经常听到：地价**万元/亩或楼面价到***元/m2了，楼面价对售价（即一手房价）影响几何呢？下列多事君给大家粗略分析下，并化繁为简用简单的一次函数来表示两者间的关系。

一、分析前普及下何谓“楼面价”

1、楼面价=土地总成本÷计容面积，计容面积=用地面积×容积率。简单但不严谨地说，计容面积即地上可见的建筑面积。架空层不计容，地下室不计容。

2、楼面价=土地总成本÷（容积率×用地面积），或：楼面价=土地每亩单价÷（666.67×容积率）。

二、计算公式：利润=收入-成本-费用-税金，如下图：

三、重温下初中数学课（初中数学未掌握的慎看），如下表：

1、由于可变量很多，根据现行普遍标准对多数可变量进行设定。虽然得出的一次函数公式相对粗糙，多事君也非财神专业，但计算结果八九不离十。

2、设定该项目融资，,建造成本3500元/m2（含配套分摊），销管费暂不计入增值税进项额，土增税按预征率一般住宅2%，计容面积可售率接近1，无配套人才公寓，无自持，设定开发商有10%的利润率，根据上表得售价与楼面价函数公式：

Y = 1.67X + 5336（X楼面价、Y售价）（公式1）

3、影响售价因素多，实际上售价与楼面价没可能成线性关系，存在一定偏差。

四、实际情况会更复杂，如：有人才公寓（或保障房）怎么算？业态含别墅、商业、写字楼等怎么算？建造成本比3500元/m2高怎么办？融资比例与融资费用不同怎么办？为什么一定要设定开发商10%利润？……

举个例子尝尝：人才公寓按计容面积10%，建造成本4500元/m2，其他不变，公式变化如下：

1、假设建造成本变化比例为a，即a=实际建造成本/3500=1.286。

2、假设计容可售率为b，即b=（计容面积-不可售面积）/计容面积=0.9。

3、则售价与楼面价函数公式：

Y =（1.67X+5336*a）/b = 1.86X + 7625 （公式2）

五、按公式套，通过楼面价可以大概计算出售价的水平，如实际售价大于计算售价，你可以认为该项目利润率超10%。如果你有兴趣，可通过表格粗略推算项目各项费用的占比情况。

小剧透下，净利润并非房企最重要的经营指标。本次只讨论售价与楼面价之间的函数关系，其他的整理后分享。